O mercado imobiliário francês atravessa uma fase de reequilíbrio. Os preços estão a estabilizar na maioria das grandes áreas urbanas, as taxas de crédito começam a descer após dois anos de subida e a regulamentação relativa ao desempenho energético dos imóveis está a redefinir os contornos do investimento para arrendamento. Neste contexto, concretizar um projeto imobiliário exige menos entusiasmo e mais método, quer o objetivo seja comprar, vender ou investir num imóvel para arrendar.
DPE e calendário de proibição: o que muda com os requisitos de eficiência energética na compra de um imóvel
Desde 1 de janeiro de 2025, os imóveis classificados com a letra G no diagnóstico de desempenho energético deixaram de cumprir os critérios mínimos de habitabilidade na França continental. As próximas datas-limite dizem respeito aos imóveis classificados com F e, depois, com E. Por isso, qualquer compra destinada ao arrendamento exige que se verifique a classificação energética antes mesmo de negociar o preço.
Um elemento recente torna a leitura do mercado mais complexa: o método de cálculo do DPE mudou em 2026 para os imóveis aquecidos a eletricidade. Os proprietários podem agora obter gratuitamente um certificado que atualiza a classificação de alguns diagnósticos anteriores, sem necessidade de uma nova visita.
Em certos casos, um imóvel classificado com F há dois anos pode passar para E com base no novo coeficiente, o que altera tanto o calendário de arrendamento como o valor de revenda.
Os anúncios publicados no site da Direct Immobilier permitem filtrar os imóveis pela classificação energética, facilitando a identificação daqueles que são afetados por estes limites.
Para um investidor, a questão não é apenas saber se o imóvel pode ser arrendado no momento da compra. É preciso prever as obras necessárias e o respetivo custo face à rentabilidade esperada. Um apartamento classificado com F num edifício dos anos 1970 pode exigir isolamento pelo exterior, uma decisão que depende da aprovação do condomínio, e não apenas do comprador.
Financiamento imobiliário e poder de compra efetivo: os compromissos que persistem
A descida das taxas de crédito dá algum fôlego aos mutuários, mas o poder de compra imobiliário ainda não recuperou os níveis de 2022. Na Île-de-France, os notários descrevem uma tendência persistente para optar por imóveis mais pequenos ou em zonas mais baratas. Para uma prestação mensal semelhante, a área acessível continua a ser inferior à de há alguns anos.
Esta realidade leva a repensar a noção de orçamento. Um simulador online indica o montante máximo que se pode pedir emprestado, mas há vários fatores que ficam fora do seu âmbito:
- A taxa de esforço, limitada a 35% dos rendimentos, inclui o seguro do crédito, cujo custo varia bastante consoante a idade e o estado de saúde do mutuário.
- O capital próprio não se limita ao preço do imóvel: as despesas notariais, os custos de garantia e eventuais obras de adaptação às normas têm de ser cobertos desde o início.
- Um intermediário de crédito qualificado pode negociar condições (taxa, período de carência de capital, flexibilidade das prestações) que um particular raramente consegue obter sozinho junto do banco.
Simular o financiamento com um intermediário de crédito antes da primeira visita continua a ser a forma mais fiável de evitar procurar imóveis fora do orçamento ou subestimar a capacidade financeira real.
Comprar e vender ao mesmo tempo: um cenário de financiamento por si só
Vender um imóvel para comprar outro é um dos projetos mais comuns e, ainda assim, um dos menos bem planeados. A principal dificuldade está na diferença entre a data da venda e a data da compra. Há duas opções, cada uma com as suas limitações.
Vender antes de comprar
É a solução mais segura do ponto de vista financeiro. O valor da venda serve de entrada para a nova compra e o financiamento é simples. Em contrapartida, é preciso prever um alojamento temporário (arrendamento de curta duração, estadia em casa de familiares), o que implica custos e stress logístico.
Comprar antes de vender com um empréstimo-ponte
O empréstimo-ponte permite comprar um novo imóvel sem esperar pela venda do anterior. O banco adianta uma parte do valor estimado do imóvel a vender, geralmente entre metade e três quartos do valor. O risco está no prazo de venda: se o imóvel demorar a encontrar comprador, o mutuário terá de suportar simultaneamente o empréstimo-ponte e o crédito do novo imóvel.
A estimativa do preço de venda condiciona toda a operação. Uma avaliação excessiva pode obrigar a baixar o preço durante o período do empréstimo-ponte, comprometendo o equilíbrio financeiro do plano. Pedir avaliações a dois ou três profissionais independentes permite obter uma estimativa mais realista do que recorrer a uma única agência.
Preço de venda e margem de negociação: o que revela um mercado estabilizado
A estabilização dos preços altera o equilíbrio de forças entre compradores e vendedores. Num mercado em alta, os imóveis são vendidos rapidamente e as margens de negociação são praticamente nulas. No cenário atual, os compradores dispõem de uma margem de negociação que não existia há vários anos.
Dois fatores têm um impacto concreto na negociação do preço:
- A classificação energética do imóvel: um imóvel classificado com E ou F numa zona de elevada procura sofre uma desvalorização crescente, uma vez que o comprador inclui no cálculo o custo das obras de renovação energética necessárias.
- O tempo no mercado: um imóvel anunciado há vários meses sem receber propostas indica que o preço está provavelmente sobreavaliado, o que justifica uma oferta abaixo do valor anunciado.
Para o vendedor, definir um preço adequado desde o início da venda reduz o tempo da transação. Cruzar os dados das bases notariais com as avaliações das agências permite posicionar o imóvel dentro do intervalo de preços do mercado local, sem recorrer a um otimismo que prolongue o processo.
Um projeto imobiliário bem-sucedido depende da qualidade das informações reunidas antes da primeira decisão. A classificação energética, o financiamento efetivo e o calendário da operação formam um triângulo que cada comprador, vendedor ou investidor deve ajustar à sua situação, e não a um modelo padrão.
