Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neujustierung. In den meisten großen Ballungsräumen stabilisieren sich die Preise, die Kreditzinsen sinken nach zwei Jahren des Anstiegs allmählich wieder, und die Vorschriften zur Energieeffizienz von Wohngebäuden verändern die Rahmenbedingungen für Mietinvestitionen. In diesem Umfeld kommt es bei einem Immobilienprojekt weniger auf Begeisterung als auf eine gute Planung an – unabhängig davon, ob es um einen Kauf, einen Verkauf oder eine Kapitalanlage zur Vermietung geht.
Energieausweis und Verbotsfristen: Was die Anforderungen an die energetische Mindestqualität beim Kauf bedeuten
Seit dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G laut Energieausweis in Frankreichs Kernland nicht mehr die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit. Als Nächstes sind Wohnungen der Klassen F und anschließend E betroffen. Wer eine Immobilie zur Vermietung kaufen möchte, sollte daher bereits vor Preisverhandlungen die Energieeffizienzklasse prüfen.
Eine aktuelle Änderung erschwert die Einschätzung des Marktes: Die Berechnungsmethode für den Energieausweis wurde 2026 für Wohnungen mit Elektroheizung angepasst. Eigentümer können nun für bestimmte ältere Energieausweise kostenlos eine Bescheinigung beantragen, mit der die Energieeffizienzklasse aktualisiert wird – ohne erneute Besichtigung.
Eine Wohnung, die vor zwei Jahren mit F bewertet wurde, kann unter bestimmten Umständen aufgrund des neuen Berechnungsfaktors die Klasse E erreichen. Das wirkt sich sowohl auf den Zeitplan für die Vermietung als auch auf den Wiederverkaufswert aus.
Die auf der Website von Direct Immobilier veröffentlichten Inserate lassen sich nach Energieeffizienzklasse filtern. So können Sie leichter erkennen, welche Wohnungen von diesen Grenzwerten betroffen sind.
Für Anleger geht es nicht nur darum, ob sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufs vermieten lässt. Auch absehbare Sanierungsarbeiten und ihre Kosten müssen im Verhältnis zur erwarteten Rendite berücksichtigt werden. Bei einer Wohnung der Klasse F in einem Gebäude aus den 1970er-Jahren kann eine Außendämmung erforderlich sein. Darüber entscheidet jedoch die Eigentümergemeinschaft – nicht allein der Käufer.
Immobilienfinanzierung und tatsächliche Kaufkraft: Diese Kompromisse bleiben bestehen
Sinkende Kreditzinsen verschaffen Kreditnehmern wieder mehr Spielraum, doch die Immobilienkaufkraft hat noch nicht wieder das Niveau von 2022 erreicht. In der Île-de-France berichten Notare weiterhin von Kompromissen: Käufer entscheiden sich für kleinere Wohnungen oder günstigere Lagen. Bei vergleichbarer Monatsrate ist die verfügbare Wohnfläche nach wie vor geringer als noch vor einigen Jahren.
Das macht es nötig, den eigenen Budgetbegriff zu überdenken. Ein Online-Rechner ermittelt zwar den maximalen Kreditbetrag, berücksichtigt aber nicht alle wichtigen Faktoren:
- Die auf 35 % des Einkommens begrenzte Verschuldungsquote schließt die Kreditversicherung ein. Deren Kosten hängen stark vom Alter und Gesundheitszustand des Kreditnehmers ab.
- Das Eigenkapital muss mehr als nur den Kaufpreis abdecken: Notarkosten, Gebühren für die Kreditsicherheit und mögliche Arbeiten zur Anpassung an geltende Vorschriften müssen von Anfang an eingeplant werden.
- Ein qualifizierter Kreditvermittler kann Konditionen wie Zinssatz, tilgungsfreie Zeit oder flexible Raten aushandeln, die Privatkunden bei ihrer Bank allein nur selten erhalten.
Die Finanzierung vor der ersten Besichtigung gemeinsam mit einem Kreditvermittler durchzurechnen, ist der zuverlässigste Weg, um Immobilien außerhalb des eigenen Budgets auszuschließen und die tatsächliche finanzielle Leistungsfähigkeit realistisch einzuschätzen.
Kauf und Verkauf gleichzeitig: ein eigenes Finanzierungsszenario
Eine Immobilie zu verkaufen, um eine andere zu kaufen, gehört zu den häufigsten Vorhaben – und wird dennoch oft unzureichend geplant. Die größte Herausforderung ist der zeitliche Abstand zwischen Verkaufs- und Kaufdatum. Es gibt zwei Möglichkeiten, die jeweils eigene Nachteile mit sich bringen.
Erst verkaufen, dann kaufen
Finanziell ist dies die sicherste Lösung. Der Verkaufserlös dient als Eigenkapital für den neuen Kauf, und die Finanzierung ist übersichtlich. Allerdings muss eine Übergangsunterkunft eingeplant werden, etwa eine vorübergehende Mietwohnung oder eine Unterkunft bei der Familie. Das verursacht zusätzliche Kosten und organisatorischen Stress.
Mit einem Überbrückungskredit kaufen, bevor die alte Immobilie verkauft ist
Ein Überbrückungskredit ermöglicht den Kauf einer neuen Immobilie, ohne den Verkauf der bisherigen abwarten zu müssen. Die Bank stellt einen Teil des geschätzten Werts der zu verkaufenden Immobilie vor, in der Regel zwischen der Hälfte und drei Vierteln. Das Risiko liegt in der Dauer bis zum Verkauf: Findet sich nicht rechtzeitig ein Käufer, muss der Kreditnehmer gleichzeitig den Überbrückungskredit und das Darlehen für die neue Immobilie bedienen.
Die Schätzung des Verkaufspreises ist für das gesamte Vorhaben entscheidend. Eine zu hohe Bewertung kann dazu führen, dass der Preis während der Laufzeit des Überbrückungskredits gesenkt werden muss – und damit die Finanzierung ins Wanken gerät. Zwei oder drei unabhängige Fachleute mit der Bewertung zu beauftragen, liefert eine realistischere Einschätzung als die Schätzung durch nur eine Immobilienagentur.
Verkaufspreis und Verhandlungsspielraum: Was der stabilisierte Markt zeigt
Die Preisstabilisierung verändert die Verhandlungsposition von Käufern und Verkäufern. In einem Markt mit steigenden Preisen werden Immobilien schnell verkauft, und der Verhandlungsspielraum ist nahezu null. Unter den aktuellen Bedingungen haben Käufer wieder einen Verhandlungsspielraum, der ihnen mehrere Jahre lang gefehlt hat.
Zwei Faktoren beeinflussen den Preis konkret:
- Der Energieausweis der Immobilie: Eine Wohnung der Klasse E oder F in einer angespannten Lage verliert zunehmend an Wert, da Käufer die Kosten notwendiger energetischer Sanierungen in ihre Kalkulation einbeziehen.
- Die Dauer des Verkaufsangebots: Wird eine Immobilie seit mehreren Monaten ohne Angebot inseriert, deutet das auf einen wahrscheinlich überhöhten Preis hin und rechtfertigt ein Gebot unter dem Angebotspreis.
Für Verkäufer gilt: Ein von Anfang an angemessener Angebotspreis verkürzt die Verkaufsdauer. Wer Daten aus notariellen Datenbanken mit Schätzungen von Immobilienagenturen vergleicht, kann die Immobilie realistisch in der Preisspanne des lokalen Marktes positionieren – ohne übertrieben optimistische Erwartungen, die den Verkauf verzögern.
Ein erfolgreiches Immobilienprojekt setzt voraus, dass vor der ersten Entscheidung alle wichtigen Informationen vorliegen. Energieausweis, tatsächliche Finanzierung und Zeitplan bilden ein Dreieck, das Käufer, Verkäufer und Anleger jeweils passend zur eigenen Situation zusammenstellen müssen – nicht nach einem Standardschema.
