De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van hernieuwd evenwicht. In de meeste grote steden stabiliseren de prijzen, de hypotheekrente begint na twee jaar stijging te dalen en de regelgeving rond de energieprestaties van woningen verandert de spelregels voor verhuurinvesteringen. In deze context is een succesvolle vastgoedtransactie minder een kwestie van enthousiasme dan van een doordachte aanpak, of het nu gaat om kopen, verkopen of investeren in verhuur.
EPB en verbodskalender: wat de energieprestatie-eisen betekenen voor een aankoop
Sinds 1 januari 2025 voldoen woningen met energielabel G volgens de energieprestatiekeuring in Europees Frankrijk niet meer aan de minimale eisen voor verhuurbaarheid. De volgende deadlines gelden voor woningen met label F en daarna label E. Wie een woning koopt om te verhuren, moet dus het energielabel controleren voordat er over de prijs wordt onderhandeld.
Een recente ontwikkeling maakt de markt lastiger te doorgronden: de berekeningsmethode voor het energielabel is in 2026 gewijzigd voor woningen met elektrische verwarming. Eigenaren kunnen nu gratis een attest aanvragen waarmee het label van bepaalde eerdere keuringen wordt bijgewerkt, zonder dat er een nieuw bezoek nodig is.
Een woning met label F van twee jaar geleden kan in sommige gevallen op basis van de nieuwe coëfficiënt label E krijgen. Dat heeft gevolgen voor zowel de termijn waarop de woning verhuurd mag worden als de verkoopwaarde.
Op de website van Direct Immobilier kunt u het aanbod filteren op energielabel. Zo vindt u gemakkelijker woningen die met deze grenswaarden te maken hebben.
Voor een investeerder is de vraag niet alleen of de woning op het moment van aankoop verhuurbaar is. Ook de te verwachten werkzaamheden en de kosten daarvan moeten worden afgewogen tegen het verwachte rendement. Voor een appartement met label F in een gebouw uit de jaren 1970 kan buitengevelisolatie nodig zijn. Daarover beslist de vereniging van mede-eigenaars, niet alleen de koper.
Vastgoedfinanciering en werkelijke koopkracht: de afwegingen blijven
De dalende hypotheekrente geeft kredietnemers meer ademruimte, maar de koopkracht op de woningmarkt is nog niet terug op het niveau van 2022. In Île-de-France zien notarissen dat kopers nog steeds uitwijken naar kleinere woningen of goedkopere gebieden. Bij vergelijkbare maandlasten is de beschikbare woonoppervlakte nog altijd kleiner dan enkele jaren geleden.
Daarom is het verstandig om opnieuw naar het begrip budget te kijken. Een online simulator berekent het maximale leenbedrag, maar houdt geen rekening met verschillende andere factoren:
- De maximale schuldquote van 35% van het inkomen is inclusief de kredietverzekering. De kosten daarvan verschillen sterk naargelang de leeftijd en gezondheid van de kredietnemer.
- Eigen middelen zijn niet alleen nodig voor de aankoopprijs: notariskosten, garantiekosten en eventuele werkzaamheden om de woning aan de normen te laten voldoen, moeten vanaf het begin worden gedekt.
- Een gekwalificeerde hypotheekadviseur kan voorwaarden bedingen (rente, uitstel van aflossing, flexibele maandlasten) die particulieren doorgaans niet zelfstandig bij hun bank kunnen krijgen.
Uw financiering vóór de eerste bezichtiging met een hypotheekadviseur doorrekenen is de betrouwbaarste manier om te voorkomen dat u woningen op het oog krijgt die buiten uw bereik liggen of uw werkelijke leencapaciteit onderschat.
Tegelijk kopen en verkopen: een financieringsscenario op zich
Een woning verkopen om een andere te kopen is een van de meest voorkomende vastgoedplannen, maar ook een van de minst goed voorbereide. De grootste uitdaging is het verschil tussen de verkoop- en aankoopdatum. Er zijn twee mogelijkheden, elk met eigen aandachtspunten.
Eerst verkopen en dan kopen
Financieel gezien is dit de veiligste oplossing. De opbrengst van de verkoop vormt het eigen geld voor de nieuwe aankoop en de financiering is overzichtelijk. Wel moet u tijdelijke woonruimte regelen, bijvoorbeeld een huurwoning of verblijf bij familie. Dat brengt extra kosten en logistieke stress met zich mee.
Eerst kopen en daarna verkopen met een overbruggingskrediet
Met een overbruggingskrediet kunt u een nieuwe woning kopen zonder te wachten tot de vorige is verkocht. De bank schiet een deel van de geschatte waarde van de te verkopen woning voor, doorgaans tussen de helft en driekwart van de waarde. Het risico zit in de verkooptermijn: als de woning niet snel een koper vindt, betaalt de kredietnemer tegelijkertijd het overbruggingskrediet en de hypotheek voor de nieuwe woning.
De geschatte verkoopprijs is bepalend voor de hele transactie. Een te hoge waardering kan ertoe leiden dat u de prijs tijdens de looptijd van het overbruggingskrediet moet verlagen, waardoor de financiële opzet uit balans kan raken. Laat uw woning taxeren door twee of drie onafhankelijke professionals voor een realistischer beeld dan één enkele schatting van een makelaar.
Verkoopprijs en onderhandelingsruimte: wat de gestabiliseerde markt laat zien
De stabilisatie van de prijzen verandert de machtsverhouding tussen kopers en verkopers. In een stijgende markt worden woningen snel verkocht en is er vrijwel geen ruimte om over de prijs te onderhandelen. In de huidige situatie hebben kopers meer onderhandelingsruimte dan ze in jaren hebben gehad.
Twee factoren spelen concreet een rol bij de prijsonderhandelingen:
- Het energielabel van de woning: een woning met label E of F in een gebied met grote vraag krijgt steeds vaker een lagere waardering, omdat de noodzakelijke energiebesparende renovaties worden meegenomen in de berekening van de koper.
- De tijd dat de woning te koop staat: een woning die al maanden wordt aangeboden zonder dat er een bod is uitgebracht, wijst erop dat de vraagprijs waarschijnlijk te hoog is. Dat rechtvaardigt een bod onder de vraagprijs.
Voor de verkoper geldt: een realistische vraagprijs vanaf het begin verkort de verkooptermijn. Door gegevens uit notariële databanken te vergelijken met makelaarsschattingen kunt u de woning binnen de prijsklasse van de lokale markt positioneren, zonder dat een te optimistische prijs de verkoop vertraagt.
Een geslaagd vastgoedproject begint met goede informatie, nog vóór de eerste beslissing wordt genomen. Het energielabel, de daadwerkelijke financiering en de planning van de transactie vormen samen een driehoek die elke koper, verkoper of investeerder op basis van de eigen situatie moet invullen, niet volgens een standaardmodel.
